Definição de Imóveis
Imóveis são caracterizados pelo terreno e qualquer estrutura permanente nele construída, como edificações, ou melhorias vinculadas a este terreno, sejam elas naturais ou fabricadas.
O segmento imobiliário representa uma categoria específica de propriedade. Ele se distingue dos bens móveis que não são fixados permanentemente ao solo, tais como veículos, embarcações, joias, mobiliário e maquinário agrícola.
Exploração do Segmento Imobiliário
Existem diferenças fundamentais entre os conceitos de terreno, propriedade imobiliária e bens imóveis, apesar de serem frequentemente utilizados como sinônimos.
O termo terreno refere-se à superfície terrestre, estendendo-se do centro da Terra até o espaço aéreo acima, abarcando elementos como árvores, minerais e corpos d’água. As propriedades físicas do terreno incluem sua imobilidade, indestrutibilidade e unicidade, cada porção de terreno sendo única em sua geografia.
Propriedades imobiliárias englobam o terreno e qualquer construção permanente feita pelo homem sobre este, como edifícios e outras estruturas. Modificações ou adições ao terreno que influenciam o seu valor são conhecidas como melhorias.
Quando um terreno é aprimorado, o capital e o trabalho empregados na construção dessas melhorias constituem um investimento fixo significativo. Embora seja possível demolir uma estrutura, melhorias como sistemas de esgoto, eletricidade, água e drenagem são geralmente permanentes.
Bens imóveis abrangem os terrenos e as melhorias aplicadas, assim como os direitos associados à posse e uso destes.
Tipos de imóveis
- Residenciais: Refere-se a propriedades destinadas à moradia. Exemplos incluem casas de família única, apartamentos, cooperativas habitacionais, duplex, townhouses e prédios residenciais com várias unidades.
- Comerciais: Engloba propriedades usadas exclusivamente para atividades comerciais, tais como edifícios de apartamentos, postos de combustíveis, mercados, hospitais, hotéis, escritórios, estacionamentos, restaurantes, shoppings, lojas e teatros.
- Industriais: Compreende imóveis utilizados para manufatura, produção, distribuição, armazenagem, além de pesquisa e desenvolvimento.
- Terrenos: Inclui propriedades rurais não desenvolvidas, terrenos vazios e áreas agrícolas como fazendas, pomares, ranchos e regiões florestais.
- Uso Especial: Abrange imóveis utilizados pelo público geral, incluindo cemitérios, edifícios governamentais, bibliotecas, parques, locais de culto e instituições educacionais.
Dinâmica Econômica do Mercado Imobiliário
O mercado imobiliário desempenha um papel fundamental na economia dos Estados Unidos, sendo um dos principais propulsores do crescimento econômico. Um indicativo vital da saúde econômica neste setor é o início de novas construções residenciais, que é mensurado pelo número de projetos de construção iniciados em um determinado mês, conforme relatado pelo US Census Bureau. Este relatório abrange dados sobre permissões de construção, inícios e conclusões de obras, englobando desde residências individuais e pequenos conjuntos habitacionais de 2 a 4 unidades até grandes edifícios multifamiliares com cinco ou mais unidades.
Para investidores e analistas, o acompanhamento do início de novas construções residenciais é crucial, pois oferece uma visão geral sobre a direção da economia. A predominância de determinados tipos de habitação em construção pode indicar tendências econômicas subjacentes.
Por exemplo, um aumento na construção de edifícios multifamiliares em detrimento de residências unifamiliares pode sinalizar uma futura escassez no mercado de casas individuais, o que potencialmente elevaria os preços dessas propriedades. Um gráfico representativo mostraria a evolução da construção de moradias ao longo de 20 anos, de 1º de janeiro de 2000 a 1º de fevereiro de 2020.
Estratégias para Investir Imobiliário
As estratégias de investimento imobiliário variam desde a compra de imóveis para uso próprio, propriedades para aluguel ou investimento, até a reforma e venda de imóveis. Uma modalidade de investimento é a atuação como atacadista imobiliário, que consiste em firmar contrato de compra de um imóvel com o vendedor para, posteriormente, encontrar uma terceira parte interessada na compra. Esses atacadistas costumam identificar propriedades subvalorizadas ou em situação de penhora, sem realizar reformas ou melhorias.
Os lucros no investimento imobiliário provêm tanto da renda gerada por locações quanto da valorização do imóvel ao longo do tempo. Segundo a ATTOM Data Solutions, o relatório anual sobre vendas de imóveis nos EUA de 2021 revelou que os vendedores obtiveram um lucro médio de US$ 94.092, representando um retorno sobre o investimento de 45,3% — um aumento expressivo em relação ao ano anterior.
A valorização de uma propriedade imobiliária está intimamente ligada à sua localização, sendo influenciada por variáveis como taxas de emprego local, condições econômicas, taxas de criminalidade, qualidade do transporte público, padrão das instituições de ensino, serviços municipais e tributação imobiliária.
Vantagens e Desvantagens
Vantagens:
- Gera renda estável;
- Proporciona valorização do capital;
- Contribui para a diversificação do portfólio;
- Possibilidade de aquisição utilizando alavancagem financeira.
Desvantagens:
- Caracteriza-se pela liquidez geralmente baixa;
- Sujeito a influências de fatores locais significativos;
- Requer um substancial investimento inicial;
- Pode demandar gestão ativa e conhecimento especializado.
A aplicação indireta em propriedades imobiliárias pode ser realizada através de Fundos de Investimento Imobiliário (REITs), que são entidades que possuem um portfólio diversificado de imóveis com potencial de geração de renda. Existem diversas categorias de REITs, como os de equity, de hipotecas e os híbridos, categorizados de acordo com a forma de aquisição e comercialização de suas cotas: REITs com cotas negociadas em bolsa, REITs públicos não listados e REITs privados.
A maneira mais comum de se investir em REITs é adquirindo suas cotas negociadas em bolsas de valores. Essas cotas são transacionadas da mesma forma que outros papéis no mercado de capitais, como as ações, proporcionando liquidez e transparência ao investimento. Os rendimentos provenientes de REITs vêm tanto da distribuição de dividendos quanto da valorização das cotas. Adicionalmente, é possível investir em REITs por meio de fundos mútuos imobiliários e fundos de índice (ETFs) focados no setor imobiliário.
Outra via de investimento no mercado imobiliário é por meio de Títulos Garantidos por Hipotecas (MBS), a exemplo do ETF Vanguard Mortgage-Backed Securities (VMBS), que investe em MBS assegurados por agências federais, com pools de no mínimo US$ 1 bilhão e prazos a partir de um ano, ou o iShares MBS ETF (MBB), que foca em títulos hipotecários de taxa fixa, seguindo o índice Bloomberg US MBS. Este último investe em dívidas emitidas ou asseguradas por entidades governamentais patrocinadas, como a Fannie Mae e a Freddie Mac.
Conclusão
O mercado imobiliário oferece uma ampla gama de oportunidades de investimento, desde a aquisição direta de imóveis até formas mais indiretas, como os Fundos de Investimento Imobiliário (REITs) e Títulos Garantidos por Hipotecas (MBS). Cada abordagem vem com seus próprios conjuntos de vantagens, riscos e requisitos de capital, permitindo aos investidores escolher aquela que melhor se adapta ao seu perfil e objetivos financeiros.
O investimento em imóveis não só pode gerar renda passiva e valorização de capital a longo prazo, mas também contribui para a diversificação do portfólio, reduzindo a exposição a volatilidades de outros mercados. Entretanto, é essencial reconhecer os desafios associados, incluindo a necessidade de gerenciamento ativo, a influência de fatores locais sobre o valor dos imóveis e a liquidez relativamente baixa em comparação com outras formas de investimento.
Perguntas Frequentes
Quais são os métodos mais eficazes para financiar a compra de um imóvel?
A compra de imóveis geralmente é realizada à vista ou financiada por meio de hipotecas obtidas junto a instituições financeiras privadas ou comerciais.
O que consiste o desenvolvimento imobiliário?
O desenvolvimento imobiliário engloba uma série de atividades, que vão desde a renovação de estruturas pré-existentes até a aquisição de terrenos não desenvolvidos e a subsequente venda de parcelas urbanizadas ou lotes para investidores ou construtores.
Quais são as carreiras mais comuns no mercado imobiliário?
Profissões frequentemente encontradas no âmbito imobiliário incluem agentes de locação, especialistas em recuperação de hipotecas, examinadores de títulos, inspetores de imóveis, avaliadores imobiliários, corretores de imóveis e corretores de hipotecas.
